Публикации

При переходе к рынку остро обозначилась необходимость реформирования жилищного сектора. Во-первых, жилищная реформа – органическая часть общих экономических реформ в стране. Во-вторых, отрасль не обеспечена достаточными ресурсами по сравнению с потребностями, что приводит к малой доступности строительства жилья для большинства граждан. Кроме того, существенная часть жилищного фонда находится в кризисном состоянии.

Сносить нельзя реконструировать

В Екатеринбурге сегодня более 600 тыс. кв. м общей площади ветхого и аварийного жилфонда, или 14 квадратов на одного жителя. Переселению подлежит порядка 3,8% жителей города. Для отселения граждан требуется 940 тыс. кв. м новой площади, что втрое превышает годовой ввод жилья по городу.

В условиях хронического дефицита средств городского бюджета, сокращения государственных капвложений и перехода к внебюджетному финансированию была разработана городская программа ликвидации ветхого и аварийного жилья. Ее реализует ЕМУП «Специализированное управление эксплуатации и реабилитации жилья» (СУЭРЖ).

Определился достаточно приемлемый вариант решения проблемы. Суть его – в сносе ветхого или аварийного жилого дома и возведении на его месте нового с приростом дополнительных площадей в зависимости от прочности уже имеющихся фундаментов. Финансирование работ при этом ведется из нескольких источников: городского бюджета, средств жителей и доходов от продажи дополнительно построенных квартир. Такой вариант был апробирован на пилотном проекте реконструкции жилого дома, расположенного по ул. Мраморской, 4в.

Мы наш, мы новый дом построим...

Первоначально это был двухэтажный восьмиквартирный деревянный каркасно-щитовой дом постройки 1953 г. После пожара половина дома была уничтожена, другая находилась в аварийном состоянии. После исследований фундамента выяснилось, что на этом же месте можно построить новый дом с надстройкой мансарды без затрат на нулевой цикл. А с учетом имеющихся инженерных сетей, применением новой строительной технологии себестоимость квадрата оказалась одной из самых низких в городе – 8,5 тыс. руб. Жители дома оплатили лишь половину стоимости всех строительно-монтажных работ. Остальная часть была профинансирована городским бюджетом, а также частично возмещена за счет реализации квартир на третьем мансардном этаже. Как и планировалось, реконструкция оказалась значительно дешевле строительства нового дома.

Экономический эффект обеспечивала новая строительная технология возведения монолитных железобетонных стен с использованием блочной системы ААБ. Ее суть в использовании несъемной полистирольной опалубки из укладывающихся друг на друга блочных секций, легко соединяющихся шиповым методом (стыковые выступы блоков входят в зацеп с углублениями нижележащих блоков). Блочные секции состоят из двух огнеупорных пенополистирольных панелей, соединенных между собой очень плотными пластмассовыми перемычками, впрессованными в процессе изготовления блоков. Пластмассовые перегородки удерживают полистирольные стенки блоков от смещения во время заливки бетона. Заполненная бетоном опалубка образует монолитную стену толщиной 292 мм с внутренним монолитным железобетонным слоем в 160 мм. В пластмассовых перегородках имеется 10 специальных пазов для укладки арматурных стержней разных диаметров.

Использование блоков различной формы: рядовых стандартных прямых, угловых блоков с переменным углом, вырезка вертикальных сегментов в стенке блока – позволяет выполнить монтаж зданий с различными стеновыми конфигурациями – от простых эркеров до любых многоугольников и с различными радиусами закругления.

Значительное преимущество полистирольных блоков – их малый вес (рядовой блок весит 3,5 кг, угловой – 2,2 кг). Это обеспечивает быстрое, несложное строительство. При необходимости подрезка блоков по высоте и длине ведется простой ножовкой. Бригада из трех человек за один день при идеальных условиях может смонтировать до 130 кв. м. Шесть рядов блоков дают высоту стены в 2550 мм.

Система крепления блоков – вертикальные стойки – одновременно используется в качестве строительных лесов. Стенки опалубки, являясь теплоизоляцией стен, обеспечивают нормальный температурно-влажностный режим в помещениях.

При производстве бетонных работ не требуется дополнительного укрытия бетона, отпадает необходимость в применении химических добавок против промерзания бетона в процессе твердения в зимних условиях. В летний период теплоизоляционные блоки также обеспечивают лучшее качество бетона.

Высокий коэффициент огнестойкости (3 часа), высокий уровень звукоизоляции делают систему блочных секций идеальной для использования в промышленном и гражданском строительстве, обеспечивая комфортность, защищая от уличного шума и ураганных ветров до 5 баллов. С наружной стороны блоков к пластмассовым перегородкам с помощью шурупов, саморезов можно крепить любой отделочный материал.

Таким образом, практический опыт показал преимущества выбранной технологии – быстрые сроки строительства дома, высокие теплоизоляционные свойства примененного материала, отсутствие затрат на грузоподъемные механизмы. Удачный опыт повлиял на решение о начале строительства в 2003 г. в Екатеринбурге завода по производству блоков из пенополистирола.

Экономика и экономия

Важный аспект при любом строительстве и реконструкции – энергосбережение. При строительстве жилого дома по ул. Мраморской, 4в, в каждой квартире были установлены счетчики холодной и горячей воды, тепло- и электросчетчики. Особенно хотелось бы отметить работу экспериментального счетчика «СЭВТ», который в реальном времени показывает количество тепла, поданного в квартиру. При этом специальным устройством определяется разность температур поверхности теплового прибора и окружающей среды, ее изменение во времени и проводится вычисление по этим данным количества энергии отопления каждой квартиры. Прибор суммирует данные по всем квартирам и сравнивает с показаниями общедомового прибора учета. В автоматическом режиме прибор разносит разницу показаний пропорционально общей площади каждой квартиры. Таким образом распределяются затраты тепла на отопление мест общего пользования. Прибор обеспечивает дистанционно, без доступа в квартиру, считывание информации и возможность передачи этой информации в ЖЭУ и (или) в Единый расчетный центр. Простота монтажа (без нарушения герметичности отопительной системы) и относительно малая стоимость делают этот прибор конкурентоспособным по сравнению с традиционными поквартирными распределителями тепла. Прибор производится Уральским электромеханическим заводом, а опытные партии выпускает Уральский центр энергосбережения и экологии.

Почти элитная «хрущевка»

На реализацию программы ликвидации ветхого и аварийного жилфонда муниципалитет получил из федерального бюджета 24 млн руб. К этой сумме будет добавлена часть из городского бюджета для реконструкции восьми домов в Екатеринбурге. Успех программы во многом зависит от заинтересованности самих жителей.

На рынке недвижимости падает спрос на элитные квартиры стоимостью $800-1000 за 1 кв. м. В то же время спрос на новое жилье среднего класса стоимостью $300-350 за кв. м постоянно растет. Для снижения затрат на строительство необходимо возводить дома, во-первых, в районах с развитой инфраструктурой, во-вторых, методом массовой застройки, конечно, с использованием новых недорогих строительных технологий.

Есть план реконструкции «хрущевок» путем строительства между ними девятиэтажных вставок с последующим переселением в них жителей. Выполнение работ с отселением жильцов и использованием современных строительных технологий ускорит сроки строительства, снизит себестоимость.

Виктор Карташев, директор ЕМУП «СУЭРЖ», г. Екатеринбург

Марина Виноградова, Зам. директора по экономике ЕМУП «СУЭРЖ»

Рис 1. Дом на ул. Белореченская, 13/1

Рис 2. Дом на ул. Мраморской, 4в